Что будет с ценами на недвижимость
Что будет с ценами на недвижимость
Цены на недвижимость сегодня приростают, на вторичном рынке городских квартир, на квартиры в новостройках, на квартиры в малоэтажных жилых комплексах, на загородную недвижимость (дома, таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы, земельные участки), коммерческую недвижимость. Поговорим подробнее о реальных перспективах формирования цен на недвижимость. Что будет с ценами на недвижимость? Что сейчас происходит на рынке недвижимости и что ждет рынок недвижимости. Именно для ответов на эти вопросы, нужно понимать, что сейчас с ценами на недвижимость. Какие они в действительности, в сделках, происходящих на рынке сегодня. Прежде всего что будет с ценами на недвижимость в Москве и Подмосковье. Разберем подробнее что будет с ценами на вторичные квартиры, на квартиры в новостройках, на квартиры в загородных малоэтажных проектах. Также коснемся перспектив ценообразования на загородном рынке, и спрогнозируем, что будет с ценами на загородку. Не меньшее внимание уделим вопросу: что будет с ценами на недвижимость бизнес направлений: офисную, стрит ретейл (street retail), и нежилые помещения от застройщиков. Что будет с ценами на недвижимость?:
Что будет с ценами на квартиры
Квартиры продаются всегда и будут продаваться и завтра и послезавтра. Кто назначает цены на квартиры. На вторичном рынке городских квартир цены на недвижимость назначают путем сравнительного осмотра конкурентов в продаже и иногда учитывают отдельные особенности, предлагаемого к оценке объекта недвижимости. Таким образом, ценообразование вторичного рынка квартир - это результат сравнительного метода оценки. Часто риэлторы говорят, что они учитывают в своих оценках стоимостей квартир, также и реально происходившие сделки за период актуальности сегодняшних дней. Но каждая сделка - это, как известно, - коммерческая тайна, и тот риэлтор, который говорит, что оценивает объект по средней цене за м2 в произошедших сделках, конечно лукавит, мягко говоря. Банки оценивают квартиры, приглашая силами и средствами заемщика-покупателя квартиры, оценщика из аккредитованной банком оценочной компании. Оценщик составляет оценочный альбом, и пишет методы, которыми пользовался для оценки и описывает также и источники-ориентиры ценообразования. Исходя из вышесказанного, ясно, что все методы оценки стоимостей квартир - это субъективные мнения физических или юридических лиц. Маркетологи-аналитики недвижимости, применяют в оценках стоимость квадратного метра в строящемся жилье и уже построенном, для оценки перспектив продаж квартир. Здесь также есть только ориентация на существующие проекты и цены прайс-листов их отделов продаж. Поэтому, при ответе на вопрос: что будет с ценами на квартиры? Можно точно сказать, что цены будут постепенно расти до 2029 года. Будет слабый спрос, при котором реальные сделки по квартирам будут происходить по снижаемым ценам в индивидуальных переговорах. С ценами на квартиры в городе будет следующее: из-за постоянно растущего уровня предлагаемых к продаже квартир на первичном рынке недвижимости, и снижаемым из-за этого роста, реальным спросом: цены плавно будут уравниваться в своих нишах с коррекцией из-за уровня отделки в квартирах. Уравнивание цен будет стабилизировать их рост из-за постоянного роста высококачественных новостроек и их стоимостей за м2. Итого: цены на панельные и блочные дома будут уравнены по городу с корреляцией из-за локации и отделки внутри и наличия или отсутствия произведенного капремонта. Цены на квартиры в панельных домах более современных серий, начиная с конца девяностых годов до сегодняшнего дня, выстроенных - будут уравнены между собой, опять же с небольшими изменениями из-за локации и уровня отделки. Цены на квартиры в качественных кирпичных домах, домах монолитных 2000-х годов постойки и цены на квартиры в домах монолитно-каркасно-кирпичных бизнес класса будут уравнены между собой и проектами комфорт класса осовременных по уровню отделки квартир от застройщика. В итоге, что будет с ценами на квартиры: цены плавно будут снижаться в зависимости от уровня дома к дому более низкого качества и так далее по цепочке тянуть вниз все ниже и ниже своих конкурентов. Так будет плавно уравниваться рынок вторичного жилья, в который отнесем все новостройки сданные и заселенные до уровня бизнес класса. Что касается цен на квартиры в элитных домах внутри ТТК, Садового кольца, Бульварного кольца - они будут стоять на месте, испытывая слабые попытки увеличения цен своего квадратного метра (среднего по району), вплоть до 2029 года. В результате что будет с ценами на квартиры: Москва (внутри ТТК, Садового кольца, Бульварного кольца - цены упадут на размер разницы стоимости квадратного метра в современной новостройке бизнес класса по отношению к уровню стоимости квадратного метра в указанных районах на дату 2018 года) - так произойдет фиксация цен на квартиры в центре Москвы и прекратится их пузырчатое отрастание. Но это настанет в первом квартале 2029 года. Цена на квартиры от ТТК до МКАД в зависимости от района, и цены на квартиры в Новой Москве - медленно достигнут уровня 2017 года к первому кварталу 2029 года (в долларах США). Цены на квартиры в Подмосковье (до 80 км от МКАД) - примерно уравняются по поясам (шаг в 10 км от МКАД), - в результате средняя цена квадратного метра будет на уровне первого пояса городов спутников Москвы - примерно одинаковая к первому кварталу 2029 года. Речь только о квартирах вторичного рынка! Что будет с ценами на квартиры вторичного рынка Москвы и Подмосковья в общем - средняя цена в долларах США и ЕВРО приблизится к ценам 2019-2020 годов к первому кварталу 2029 года. Здесь и с этого момента начнется отыгрывание стоимостей нагнанных ростом стоимости не аналогичного жилья в новостройках высшего класса. И отыгрывание скажется на снижении всех цен. Но поскольку к концу 2028 года ставки ипотеки опять вернутся к уровню 2016-2017 годов - будет спрос по всем программам выдаваемых кредитов, который и будет поддерживать жизнеспособность вторичного рынка квартир в Москве и области. А вот после 2029 года, начнется самое интересное: отыгрыш цен от уровня цен на новоуровневые новостройки и спрос поддержка ипотечными покупателями, уравняют среднюю цену м2 в конце 2029 года к уровню стоимостей квадратного метра жилья в Москве и области в долларах и евро к уровню 2020 года. Здесь зафиксируется кризисный стоп роста и снижения, и будет волатильное плавнейшее спокойствие. Так примерно будет развиваться рынок до 2030 года, откуда цены на квартиры в Москве и области будут медленно отрастать доедая инфляцию, но не более. В общем вторичный рынок слегка оживет, а вот рынок новостроек наоборот будет приближаться к стоповым продажам.
Что будет с ценами на новостройки
Поговорим о Москве и области. Наблюдается огромная разронненость уровней качества новостроящихся проектов в городах Подмосковья и Москве. Сегодня, когда новостройки Подмосковья - это проекты, занимающие любые свободные площадки, уплотняя до невозможности города и пригороды городов спутников-Москвы. Агломерации Подмосковных городов потихоньку, сливаются, стягиваются друг к другу, и скоро, только трассы-шоссе между районами области и будут только разделять районы новостроек области. Скученность, которая видится на генпланах области, приростает и переформатированием загородных площадок под застройку малоэтажными одноэтажными проектами, которые превращаются, сегодня в среднеэтажные проекты застройки с прицелом на высотность и новые уровни дизайна, архитектуры и так далее. Сегодня такую картину, активно наблюдаем в Новой Москве, где все кварталы присосединенных территорий имеют проекты, возникшие на землях, ранее предполагавших малоэтажное строительство, да и только. Поэтому ускоренными темпами, не обращая внимания на ипотеку и ставку ЦБ (речь о клчевой кредитной ставке ЦБ РФ), происходит наползающеее всепоглащающее градостроительство, в будущем, образующее городские агломерации смешанного масштаба. На лицо затоваривание рынка и его повсеместное смешение и смещение к новым уровням качества, при не перестающем одном и том же уровне плотности застроек. Результат - смешение уровней проектов и сложность их ценового позиционирования и разделения между собой. И как результат - уравнивание средней стоимости квадратного метра в них. То есть, новостройки Подмосковья с шагом в 10 км от МКАД по кругу от Москвы секторами до 80-го километра и новостройки Новой Москвы (с разницей в цене только из-за "прописки") - постепенно уравниваются в стоимостях своих метров квадратных. Проще говоря, разделив Подмосковье не на кварталы и районы, а на сектора, образующиеся из окружностей от МКАД с шагом в 10 км будут образовывать одинаковые стоимости квадратного метра по секторам отстояния от МКАД, постепенно наращивая объем вводимого жилья до 2029 года. Что приведет к тотальному падению спроса в Подмосковье в концу 2028 года. И в итоге: средние цены квадратного метра на первичном рынке будут равны средним ценам на квартиры в Москве к уровню, все того же, 2018-2019 годов. Говорим только о новых домах. Вторичные цены на квартиры в Подмосковье - будут падать шустрее, и приблизятся к уровню цен 2017 года уже в 2027 году (панельные дома старого жилфонда).
Что будет с ценами на новостройки Москвы
Будут снижаться. Объективно говоря, сегодня стоимости квадратных метров в новостройках Москвы обусловлены: стоимостью участков застройки, стоимостью стойматериалов, стоимостью услуг генподрядных и субподрядных компаний, стоимостями проектного периода и предстроительной подготовки, стоимостью финансирования полного цикла строительно-монтажных работ. Также, есть фактор определяющий цены на квартиры в Москве в пределах МКАД: конечность земли под жилую и нежилую застройку. Все вместе, сегодня определяет цену квадратного метра на первичном рынке столицы. Основную роль при ценообразовании играют и новые архитектурные тенденции, новые типы отделки квартир, новые дизайнерские решения при оформлении и ремонтах мест общего пользования в проектах и благоустройстве придомовых территорий. Поэтому, большинство проектов нового строительства в городе, стали масштабнее прежних и новее, современнее, перспективнее. Таким образом, сложился рынок нового первичного жилья в городе, в столице. Кластерное развитие социальной инфраструктуры и более экономически выгодных проектов реновации, а также комплексного развития терииторий. Все вместе и отвечает на вопрос: что будет с ценами на новостройки. На первый взгляд, может показаться, что произошедшее существенное подорожание, начиная с 2012 года по сегодняшний день, - вполне обоснованно и объективно отражает реальность рынка. Но это не так на 50%. Да, изменились проекты, стали новее, ультрасовременнее. Но метры, остаются метрами. И типы квартир, остаются типами квартир. К примеру, в 2010-м году по 2017 годы, некоторые строительные компании предлагали более качественные фасады, более качественную отделку подъездов и холла первого этажа в своих домах, а в замен делали малые метражные нарезки планировочных решений, но продавали по цене за м2 более высокий, чем в среднем по рынку новостроек определенного района. Сегодня, такой метод продаж существует, но менее востребован, поскольку все застройщики делают в классах жилья: бизнес и комфорт - хорошую отделку и квартир и общих мест и благоустройства, и архитектуры в целом и так далее. Так что будет с ценами на новостройки Москвы? К сожалению или к счастью, не знаю, для кого как, продажи сегодня не растут. Все хитрости, типа: закрытое бронирование, старт продаж, отрастающие прибылью квартиры, и тому подобные приемы, сейчас эффективны, но незначительно. Игроков на рынке первички в столице, стало очень много. В сегменте эконом выбора почти нет, его перестали строить, разве что по реновации, но и тут все ближе к минимальному, но комфорт классу. В сегменте комфорт класса, строят уже с претензией на прошлый бизнес. То есть, что раньше можно было критериально отнести к бизннесу, сегодня качественный комфорт класса. Бизнес класс и премиум уровни, если говорить о реальных новых проектах, подросли в качестве, - и стали определяться как класс ПРЕСТИЖ. Да, рынок изменился, но и затоварился. Новая Москва пестрит предложениями квартир комфорт и бизнес класса, когда еще несколько лет тому назад, речь шла о застройке присоединенных территорий исключительно жильем малоэтажным: таунхаусами, коттеджами, и различными их разнотипными аналогами. Ну или хотя бы малоквартирными трехэтажными домами на охраняемых территориях. Но стало не выгодно! Лучше дизайнерить проекты внедряя архитектурные новшества и повышать качество ремонтов всех благоустраиваемых пространств - и именовать проекты уровнями комфорт+ или даже бизнес минус и так далее. Так вот, дальше больше. Что будет с ценами на новостройки Москвы? А кто собственно говоря покупатель. Сейчас работает около 2000-ч отделов продаж застройщиков по всей Москве, и новой и старой. Еще около 5000 отделов продаж трудятся в области и прилегающих к ней смежных регионах ЦФО. Итого, около 7000 отделов продаж застройщиков, но у всех разные условия финансирования проектов. То есть проектное финансирование разных застройщиков разное. Обычно это инветфонды из-за рубежа, вошедшие капиталом ранее на рынок недвижимости России. Или наши банки частного финасирования, или государственного (типа ДОМ РФ). А также паевые фонды, самих застройщиков, перекладывающих инвестиции, с прибылей реализованных проектов. Среди всех застройщиков, есть немногие, строящие жилье по нескольким регионам страны. Итого, игроков на рынке стало существенно больше, поскольку отраслевые прибыли, кроме ресурсодобывающих компаний, стали падать или потихоньку снижаться. Поэтому, и многому другому, и существует мараторий на высокие цены квадратного метра в Москве! Но это не бесконечно. Затоваривание и отрыв стоимостей квадратного метра, тормозят рынок. Раньше, человек мог продать квартиру на вторичном рынке Москвы и купить новостройку в том же районе, доплатить за ремонт новую разницу и быть довольным. Сегодня, людей, покупающих завышенные по ценам квартиры вторички, все меньше и меньше с каждым годом. В 2029 году мы будем наблюдать кризис возможностей на рынке новостроек столицы, когда цены на квадратные метры упадут существенно и будет почти уравнивание спроса и предложения жилья первичного рынка и вторичного, и как результата - возобновление сделок на рынке первички столицы. Но вот к какому уровню цены придут. Думается, что к уровню в 350 т.р. за м2 в среднем, если говорить о классах бизнес и премиум. В общем престиж будет стоить около 550 т.р./м2, бизнес около 370 т.р./м2, комфорт 290 т.р./м2, а реновация сравняется с формулой: доплата за покупку новостройки от продажи вторички в том же районе при покупке квартиры в доме по реновации будет колебаться, как и раньше на уровне 20-25%+5% за ремонт. Примерно так будет происходить на рынке в 2029-2030 годах. Поэтому, решать что покупать сегодня, Вам. Но всего один совет: сохранитть ликвидно деньги можно не в квартирах студиях, а в квартирах среднего и большого метража в малоэтажных проектах за МКАД. Или квартира 2-3-4 комнаты в МЖК бизнес класса за МКАД или рядом с МКАД, или таунхаус в проекте комфорт (не бизнес и не премиум) класса на относительно беспробочном направлении или в новой Москве. Но это только одна из возможных стратегий реальных по ценам покупок недвижимости до 2029 года от сегодняшнего дня, с целью последующего переложения капитала в многоэтажное, станущее доступнее намного, жилье бизнес класса или ПРЕСТИЖ уровня. Риэлторы заинтересованы в сегодняшних сделках, предельные цены им не помеха, нужно развивать бизнес. Но покупатели, обычные люди, граждане с надеждой на жизнь в столице за ипотеку, и инвесторы - заинтересованы в дне рынка для входа или хотя бы в его адекватности.
Что будет с ценами на новостройки городов спутников Москвы
Итак, рассмотрим перспективы стоимостей новостроек в Одинцово, Химках, Красногорске, Мытищах, Люберцах, Видном, Балашихе, Долгопрудном, Королеве, Лыткарино. И городах второго пояса, вблизи бетонного кольца столицы: Пушкино, Жуковский, Раменское, Сходня, Подольск. А также поговорим о городах третьего пояса отстояния от столицы: Истра, Софрино, Ногинск, Сергиев Посад, Бронницы, Львовский, Наро-Фоминск, Звенигород и так далее по кругу третьего бетонного кольца. Что изменилось с 2010 года: появился ЦКАД, появилась платная трасса второго круга, появилось МЦД, и соответственно доступность метро для жителей всех указанных городов, чуть быстрее и конечно явно удобнее. Также произошли и строительные изменения: генпланы всех указанных городов меняются. Поэтому, исходя из развития загородного рынка недвижимости, ограничений эскроу счетами малоэтажного строительства, удорожания подключения сетей и составления проектов застройки, видим сейчас, общее ценовое подорожание. Но! Объемная застройка прошлых лет панельными кварталами, в городах спутниках столицы, не позволяет сегодня разгуляться никуда кроме как вверх. А вверх много где нельзя, аэропорты гражданского и не только назначения. Также много санаториев и тому подобных ЭКО неприкосновенных объектов в Подмосковье. Поэтому, строят везде и где только можно - большинство многоэтажные до предельных высок - комплексы. Происходит невидимое затоваривание, а покупателей в городах мало, в основном альтернативные вторичной покупки. А что делать с спросом, которому недоступна столица: покупают или в городах миллионниках в регионах бизнес класса, или берут в Подмосковье комфорт. Но спроса ошеломляющего нет. Он растворяется, когда речь об области, и на коттеджные поселки и на малоэтажные малоквартирные комплексы, благо они еще есть в области, и на поселки таунхаусов, дуплексов, квадрохаусов и кластеров комплексного развития территорий. В общем попытки прироста Подмосковных квадратных метров за счет расползания московского спроса за МКАД - не увенчались успехом на 100%. В чем же дело? А в том, что будет с ценами на новостройки городов спутников Москвы. Они будут не падать дольше остальных, поскольку являются хорошей альтернативой столице и второму и третьему поясу городов от МКАД. Цены станут такими: первый пояс от МКАД (200 т.р./м2-средняя цена), вторй пояс от МКАД (140 т.р./м2-средняя цена), третий пояс от МКАД (90 т.р./м2-средняя цена) к концу 2028 года, с падением на 20% к 2029 году!
Что будет с ценами на квартиры в малоэтажных новостройках Новой Москвы и Подмосковья
МЖК Подмосковья - это комплексы застройки, в которой малоквартирные дома трех-пяти-семи-этажные. В последнее время появляются в таких проектах и 9-10-ти этажные проекты. Итого по общему числу проектов особого прироста с 2020 до 2025 годов нет! Качество проектов в ближнем поясе МОсквы и в топовых местах (локациях) дальше - возрастает существенно. Застройщики стремятся к уровню жилья комфорт+ и бизнес классов. Цены будут стабильно отрастать на 5% в год от цены 2024 года в плюс к инфляции по каждому проходящему году. Так будет до первого квартала 2030 года, когда произойдет существенное снижение, но не более чем на 15% на стороящиеся проекты, и на 12% на проекты в стадии готовых к выдаче ключей.
Когда упадут цены на квартиры
В Москве - в 2028-2029 годах
В Подмосковье - в 2027-2028 годах
В Росии ЦФО - в 2029 году в общем
Цены на квартиры будут падать и будут падать по-разному. Выше описано подробно перспектива рынка Российской недвижимости. Когда упадут цены на квартиры вторичного рынка, можно сказать на год раньше, чем на новостройки в общем по местам их нахождения. В итоге общее снижение цен на квартиры: с 2027 года старт, и по 2029 рецессия, с спадом общего рынка жилой недвижимости к 2030-му году. Дале будет стагнация и вялое шевеление рынка меньше уровня инфляции отрастание обратно и волатильность, которая сохранится на протяжении кризиса 2029 года (помним о великой депрессии в США в 1929 году!).
Цены на загородную недвижимость (Подмосковье: таунхаусы, дома, участки)
Будут расти с 2025 года по 15% ежегодно до второго квартала 2028 года.
Цены на коммерческую недвижимость (Москва, область): ПСН,Street retail.
Будут расти до 2027 года в Москве, до 2029 года в области.
Цены на офисы в Москве
Будут постепенно снижаться к уровню 2019 года в первом квартале 2027 года
Цены на помещения свободного назначения в новостройках
Будут стабильно расти до 2029 года.
С уважением риэлтор-юрист Ишкин Даниил Владимирович 89154654323
